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Ação renovatória e parcelamento de débitos fiscais – Direito Comercial
Direito Comercial Marlon Tomazette

Ação renovatória e parcelamento de débitos fiscais

A
PROCESSO REsp 1.698.814-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, por unanimidade, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018
RAMO DO DIREITO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL
TEMA Locação. Imóvel não residencial. Parcelamento de débitos fiscais pelo locatário. Ajuizamento de ação renovatória. Possibilidade.
DESTAQUE
A certidão de parcelamento fiscal é suficiente para suprir a exigência prevista no inciso III do art. 71 da Lei n. 8.245/1991 (Lei de Locações) para efeito do ajuizamento de ação renovatória de locação empresarial.
INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

De início, relembre-se que a principal finalidade da ação renovatória é a proteção do fundo de comércio desenvolvido pelo empresário locatário pelo longo período em que instalado no local, investindo na locação comercial, na constituição de clientela, na publicidade do ponto comercial, além da própria valorização do imóvel locado. Por isso, o Estado reconhece ao locatário de imóvel comercial, buscando a proteção do seu fundo de comércio, o direito à renovação compulsória do seu contrato de locação, uma vez atendidos os requisitos elencados no art. 51 da Lei de Locações (LL). Além disso, estabeleceu o legislador procedimentos especiais para veiculação das ações locatícias em geral. Especificamente quanto ao direito de renovação, o procedimento está previsto no artigo 71 da LL, contendo a exigência legal de instrução da petição inicial com a juntada de diversos documentos, inclusive a prova de quitação dos tributos e taxas incidentes sobre o imóvel locado (inciso III do artigo 71). Partindo-se de uma interpretação sistemática e teleológica desse dispositivo, aceita-se a comprovação do parcelamento fiscal no momento do ajuizamento da demanda, com a demonstração de sua quitação durante o processo. Em primeiro lugar, ocorreu efetivamente a quitação dos tributos, encaminhado mediante o parcelamento fiscal, ainda que durante o processo. Em segundo lugar, ficam descaracterizados os efeitos da inadimplência durante o parcelamento fiscal autorizada pelo ente público. Em terceiro lugar, por fim, essa medida não causa qualquer prejuízo ao locador, não podendo o parcelamento do débito fiscal ser considerado como falta grave ao disposto no contrato de locação, prestigiando-se a manutenção do pacto e a proteção do fundo de comércio.

COMENTÁRIOS: A Lei 8.245/91, em seu artigo 51, garante o direito de renovar a locação desde que: (a) o contrato de locação tenha sido celebrado por escrito e tenha prazo determinado; (b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; (c) o locatário esteja explorando a mesma atividade nos últimos três anos ininterruptamente. Com esses requisitos, protege-se o interesse do empresário que já conquistou alguma clientela, em função daquele ponto empresarial.

A petição inicial deverá cumprir os requisitos estruturais do artigo 319 do CPC/2015, inclusive o valor da causa que corresponderá a doze meses de aluguel (Lei nº 8.245/91 – art. 58, III). Além disso, devem ser cumpridos os requisitos específicos do artigo 71 da Lei nº 8.245/91. Assim, a petição inicial deverá provar o preenchimento dos três requisitos do artigo 51 da Lei nº 8.245/91 (formal, temporal e material): (a) o contrato de locação tenha sido celebrado por escrito e tenha prazo determinado; (b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; (c) o locatário esteja explorando a mesma atividade nos últimos três anos ininterruptamente. A petição inicial, assim, deve trazer o atual contrato escrito e por prazo determinado, bem como as anteriores que se somaram a ele. Para a prova do exercício da mesma atividade, recomenda-se a apresentação das notas fiscais dos últimos três anos.

Além disso, deverá ser comprovada a regularidade da situação do locatário em relação ao contrato que se pretende renovar, isto é, deverá provar que ele cumpre todas as obrigações decorrentes do contrato, apresentando recibos e outros comprovantes. Dentro da mesma ideia, ele deverá comprovar que que está em dia com o pagamento dos tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, que sejam de sua responsabilidade.

Parte da doutrina entende que atrasos de pagamentos já solucionados não impedem o ajuizamento da renovatória[1]. Outra parte da doutrina, entende que a purgação da mora inibe o despejo, mas não permite o ajuizamento da renovatória, pois os efeitos da mora perdurariam[2]. A nosso ver a primeira opinião é a correta, pois a verificação desses elementos é feita no momento do ajuizamento da ação, sendo nesse momento que o locatário deve estar adimplente com suas obrigações, sob pena de não poder exercer o direito à renovação. Reconhecemos, porém, que atrasos reiterados podem denotar uma má-fé do locatário, mas não são motivos para impedir o prosseguimento da ação.

Especificamente para os débitos tributários, é suficiente a prova do parcelamento, uma vez que o locatário terá uma certidão positiva com os efeitos de uma certidão negativa.

[1] SOUZA, Sylvio Capanema de.  A lei do inquilinato comentada. 10. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017, comentários ao artigo 71, ebook.

[2] NEVES, Thiago Ferreira Cardoso. Contratos mercantis. São Paulo: Atlas, 2013, p. 357.

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Por Marlon Tomazette
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