Warning: "continue" targeting switch is equivalent to "break". Did you mean to use "continue 2"? in /home/storage/5/27/75/direitocomercial1/public_html/wp-includes/pomo/plural-forms.php on line 210
Cessão de locação e consentimento tácito do locador – Direito Comercial
Direito Comercial Marlon Tomazette

Cessão de locação e consentimento tácito do locador

C

Terceira Turma reconhece cessão de locação de imóvel ante silêncio de locador notificado

Com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a cessão de locação de imóvel pode ocorrer a partir da notificação extrajudicial ao locador, mesmo que não haja manifestação de anuência. O entendimento é de que o prazo de 30 dias é decadencial, interpretando-se o silêncio como consentimento.

Segundo os autos, dois sócios alugaram imóvel para a instalação de um bar em 2002. Três anos depois, um deles, que havia colocado os pais como fiadores do aluguel, deixou a sociedade. O bar continuou em funcionamento no mesmo local.

Em 2008, o locador ajuizou ação de despejo por falta de pagamento contra o que saiu da sociedade. A ação foi extinta sem resolução do mérito, antes mesmo da citação, em virtude da purgação da mora efetuada por terceiro.

O locatário, então, promoveu a notificação extrajudicial do locador e do bar acerca de seu afastamento da relação locatícia. Como não obteve resposta sobre a notificação, ajuizou ação pedindo a declaração de insubsistência da relação locatícia e a inexistência das obrigações respectivas.

No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) confirmou a sentença para manter a relação jurídica, por considerar o contrato válido e eficaz. De acordo com o TJSP, o silêncio dos envolvidos não torna a relação inexistente, assim como o pagamento do aluguel por terceiro não implica a formação de novo contrato.

Realidade diversa

Em recurso especial, o então locatário pediu o reconhecimento judicial da cessão de locação. A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou que a boa-fé objetiva e a função social do contrato devem ser consideradas no caso.

“É indiscutível que o contrato foi inicialmente celebrado com o recorrente, pessoa natural, com a finalidade de viabilizar a instalação da pessoa jurídica por ele constituída. De outro lado, é do mesmo modo indiscutível que a literalidade das cláusulas contratuais há muito não corresponde à realidade estabelecida entre os sujeitos do processo”, explicou a ministra.

Segundo Nancy Andrighi, é possível inferir, dos autos, que o contrato de locação, embora existente e válido, tornou-se ineficaz em relação ao ex-sócio a partir da notificação extrajudicial, quando a responsabilidade passou para a pessoa jurídica. Além disso, o locador tinha o prazo de 30 dias após a notificação para manifestar sua anuência ou oposição à mudança no contrato, o que não ocorreu.

“Não havendo manifestação do locador nos 30 dias seguintes à notificação, presume-se a sua autorização, a afastar, pois, a eventual imputação de violação da lei ou do contrato pelo primitivo locatário, legitimando-se, assim, a cessão da locação”, esclareceu a relatora.

Expectativa concreta

Em seu voto, a ministra afirmou que a cessão da locação é uma das formas de substituição subjetiva admitidas pela Lei 8.245/91. Dessa forma, o caso em análise representaria uma hipótese de consentimento posterior à efetiva cessão.

“A ausência de qualquer oposição à notificação extrajudicial promovida pelo locatário, aliada à permanência da pessoa jurídica no imóvel, inclusive pagando os aluguéis, e à purgação da mora por terceiro estranho ao contrato, tudo isso com o pleno conhecimento do locador, criaram no recorrente a expectativa concreta de ter-se consolidado a cessão da locação em favor daquela, legitimando-se, assim, a situação de fato vigente”, concluiu Nancy Andrighi.

Leia o acórdão.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1443135

COMENTÁRIOS:

Além dessas hipóteses de sub-rogação legal, o locatário poderá ceder sua posição contratual, sublocar o imóvel ou mesmo emprestar o imóvel, desde que obtido o consentimento do locador (Lei nº 8.245/91 – art. 13). Em outras palavras, o locatário tem o dever de não transferir seus direitos, sem o consentimento locador. Tal consentimento deve ser dado previamente e por escrito, não podendo se presumir o consentimento pela simples demora de manifestação do locador. No entanto, se o locador foi devidamente notificado da intenção do locatário, ele terá 30 dias para manifestar sua oposição, sendo que, neste caso, o silêncio interpretado como consentimento[1].

[1] SOUZA, Sylvio Capanema de.  A lei do inquilinato comentada. 10. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017, comentários ao artigo 13, ebook.

Comentar

Por Marlon Tomazette
Direito Comercial Marlon Tomazette

Posts recentes

Categorias