Alienação de imóvel e extinção da locação – cláusula de vigência e ciência do adquirente

Falta de averbação de cláusula de vigência em locação pode levar à rescisão do contrato no caso de venda do imóvel

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) e declarou rescindido contrato de locação comercial dotado de cláusula de vigência que não foi averbada em cartório antes da alienação do imóvel.

Para o colegiado, é preciso que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel, não sendo suficiente o conhecimento do adquirente acerca de sua existência para que o locatário esteja protegido em caso de alienação.

No caso em análise, duas lojas foram alugadas em um shopping center no Rio de Janeiro pelo prazo de dez anos. Amparado no longo prazo da locação e na existência de cláusula de vigência em caso de alienação das lojas, o locatário decidiu construir dois teatros, com capacidade para 300 e 480 pessoas.

O shopping foi vendido, e o comprador decidiu rescindir o contrato com o administrador dos teatros alegando que, mesmo constando da escritura definitiva de compra e venda a informação de que as lojas estavam locadas, não tinha conhecimento da existência de cláusula de vigência em caso de alienação, especialmente por não fazer parte desse ajuste.

O TJRJ entendeu que a ação de despejo proposta pelo adquirente do shopping era inválida, pois o registro da cláusula de vigência pode ser substituído por qualquer outro instrumento de ciência inequívoca, como o próprio contrato de compra e venda.

Ciência insuficiente

De acordo com o relator do recurso no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, a lei de locações (Lei 8.245/91) exige, para que a alienação do imóvel não interrompa a locação, que o contrato seja por prazo determinado, haja cláusula de vigência e que o ajuste esteja averbado na matrícula do imóvel.

Ele afirmou que, no caso, a manutenção do contrato de locação de imóvel que foi alienado a terceiro dependia da prévia averbação do contrato de aluguel na matrícula do imóvel.

“Na hipótese dos autos, não há como opor a cláusula de vigência à adquirente do shopping center. Apesar de, no contrato de compra e venda, haver cláusula dispondo que a adquirente se sub-rogaria nas obrigações do locador nos inúmeros contratos de locação, não há referência à existência de cláusula de vigência, muito menos ao fato de que o comprador respeitaria a locação até o termo final”, explicou.

A turma decidiu, por unanimidade, que, ausente a averbação do contrato de aluguel na matrícula do imóvel, não é possível impor restrição ao direito de propriedade e afastar disposição expressa de lei, obrigando o adquirente do shopping a respeitar a cláusula de vigência da locação.

Leia o acórdão.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1669612

COMENTÁRIOS:

O locatário possui apenas um direito de uso e gozo sobre o imóvel, não possuindo um direito de propriedade. Desse modo, a existência do contrato de locação não impede que o imóvel locado seja alienado, seja a título oneroso, seja a título gratuito. Tal alienação, por si só, não é causa de extinção do contrato, mas dá ao adquirente o direito de decidir se manterá o contrato ou não. Mesmo sendo um contrato impessoal, não há a transferência automática do contrato, pois o novo adquirente poderá exercer plenamente seu direito de propriedade, sem ter a obrigação de manter o contrato, pelo qual não se obrigou.

Por não ter participado do contrato, o adquirente, em regra, não é obrigado a respeitá-lo, cabendo-lhe decidir se manterá ou se denunciará o contrato. Se a decisão for pela manutenção do contrato, não há necessidade de qualquer comunicação. No entanto, se a decisão for pela extinção do contrato, o adquirente deverá denunciar o contrato, no prazo decadencial[1] de noventa dias contados do registro da alienação ou do compromisso, fixando o prazo de noventa dias para a desocupação (Lei nº 8.245/91 – art. 8º). Não feita a denúncia nesse prazo, presume-se a concordância com a manutenção da locação.

A mesma situação do adquirente se aplica àquele que embora ainda não seja propriedade, está a caminho de se tornar, especialmente o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável. A presença dessas cláusulas acaba assegurando um direito real sobre o imóvel, permitindo que o adquirente ou promissário comprador pleiteie a adjudicação compulsória.  Em razão desse direito real, o proprietário ou promitente vendedor do imóvel não tem como alterar as condições do contrato. Nesse caso, o promissário poderá denunciar o contrato se já ocorreu sua imissão na posse do imóvel e seu contrato está devidamente registrado.

Há uma única exceção a essa situação. O adquirente deverá respeitar o contrato se o contrato foi firmado por prazo determinado e contém cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel. Literalmente, exige-se para que o adquirente seja obrigado a respeitar o contrato que ele esteja e devidamente averbado à margem da matrícula do imóvel, porquanto tal averbação permitiria a ciência sobre os termos do contrato. A jurisprudência tem admitido a obrigação de respeitar o contrato, mesmo sem a averbação, desde que o adquirente tenha ciência inequívoca da existência do contrato e de seus termos[2]. Diante desse conhecimento, presumido pela averbação ou comprovado, o terceiro que ainda adquire o imóvel, está tacitamente manifestando sua concordância desde logo com a continuação do contrato, devendo obedecê-lo em todos os seus termos.

[1] SOUZA, Sylvio Capanema de.  A lei do inquilinato comentada. 10. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017, comentários ao artigo 8º, ebook.

[2] STJ – AgRg nos EDcl no REsp 1322238/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2015, DJe 26/06/2015; STJ – AgRg no AREsp 592.939/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/02/2015, DJe 11/02/2015. Em sentido contrário, exigindo a averbação: SOUZA, Sylvio Capanema de.  A lei do inquilinato comentada. 10. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017, comentários ao artigo 8º, ebook.