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STJ: Shopping center e multa – redução por equidade – Direito Comercial
Direito Comercial Marlon Tomazette

STJ: Shopping center e multa – redução por equidade

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Quarta Turma adota equidade para fixar cláusula penal por descumprimento de contrato de locação em shopping

Com base no princípio da equidade e nas normas previstas pelo artigo 413 do Código Civil, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que havia adotado a proporcionalidade matemática para reduzir cláusula penal por devolução antecipada de loja localizada em shopping center.

Para o colegiado, a necessidade de equilíbrio dos efeitos da inexecução contratual entre as partes e as peculiaridades do shopping – que depende do funcionamento regular de suas lojas para sucesso do empreendimento – justificam a adoção da equidade na redução da cláusula penal pelo descumprimento do contrato.

“As consequências econômicas da inexecução perpetrada pelos locatários podem ter proporções muito maiores, o que justifica uma redução mais comedida do valor pactuado a título de cláusula penal. Assim, em vez de seis aluguéis, penso ser razoável a cobrança de quatro, com os consectários legais”, apontou o relator do recurso do shopping, ministro Luis Felipe Salomão.

O contrato estabelecido entre o shopping e a locatária previa que, no caso de devolução da loja antes do término do prazo de 36 meses de locação, a locatária deveria pagar multa compensatória equivalente a seis meses de aluguéis. No caso analisado, a devolução ocorreu após 14 meses de locação, ou seja, 22 meses antes do encerramento do contrato.

Da imutabilidade à equidade

Em primeira instância, o juiz condenou a locatária ao pagamento da cláusula penal em seu valor integral, mas o TJSP utilizou critério proporcional de cumprimento do contrato para reduzir a multa para 2,34 aluguéis.

Em análise do recurso especial do shopping, o ministro Luis Felipe Salomão explicou que a cláusula penal constitui pacto por meio do qual as partes determinam previamente uma sanção de natureza civil – cujo objetivo é garantir o cumprimento da obrigação principal –, além de estipular perdas e danos em caso de inadimplemento parcial ou total do dever assumido.

O ministro também apontou que as disposições do artigo 413 do Código Civil de 2002 representaram a superação do princípio da imutabilidade absoluta da pena estabelecida livremente entre as partes, em favor da prevalência do princípio da equidade – um efeito do paradigma da ética nos negócios jurídicos. À luz desse princípio, explicou o ministro, o juiz deve verificar, em cada caso, se há a necessidade de redução da cláusula penal.

Porém, nas hipóteses de incidência do artigo 413 do CC/02, Salomão ressaltou que a redução judicial da cláusula penal deve observar o critério da equidade, que não se confunde com a imposição de proporcionalidade matemática.

Consequências econômicas

No caso concreto, o ministro também destacou que a existência de lojas desocupadas em um shopping center prejudica o sucesso de todo o empreendimento comercial, com a possibilidade de consequências econômicas em virtude de inexecução dos contratos locatícios.

Por esses motivos, o relator concluiu pela necessidade de reforma do acórdão do TJSP, que adotou o critério da proporcionalidade e restringiu a análise ao período remanescente de contrato.

“É que, a meu ver, no contexto dos autos – devolução de loja localizada em shopping center antes do decurso do prazo de 36 meses para a conclusão do contrato de locação, cumprido o lapso de 14 meses –, a redução da cláusula penal para quatro aluguéis revela-se mais condizente com o critério da equidade, dadas as peculiaridades do caso concreto”, concluiu o ministro ao reformar o acórdão do TJSP.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1353927

Comentários:

A busca de espaços adequados para o exercício de atividades empresariais é uma das partes mais importantes da sua organização. Para determinados negócios, os espaços localizados nos centros comerciais (shopping centers) são os mais adequados, na medida em que trazem diversos atrativos para o público, aumentando a visibilidade para as atividades ali desenvolvidas. A criação dos shopping centers começo nos Estados Unidos e chegou ao Brasil em 1966, se difundindo cada vez mais, como um instrumento de desenvolvimento das atividades empresariais. “No shopping center, o lojista, em lugar de criar, à própria custa, todo o equipamento que lhe favoreça paga apenas uma quota do dispêndio, economizando, assim, investimento maior, para o qual nem estaria capacitado”[1].

Apesar do seu tratamento na Lei nº 8.245/91, ele não pode ser considerado uma simples locação, embora não se negue a importância que a cesso de uso do espaço tem. O contrato abrange todo um complexo de direitos e obrigações, que abrange a cessão de uso do espaço, mas especialmente a integração das lojas dentro de um conjunto organizado e dirigido. Não há como cindir essas várias obrigações, aplicando a cada uma delas seu próprio regime jurídico, pois há uma fusão de tudo em prol desse objetivo maior. A própria remuneração do contrato demonstra que não há como manter esses contratos separados, devendo-se trata-lo como um contrato atípico misto.

Nesta perspectiva, apesar da ausência de legislação mais detalhada, valem as regras gerais do direito contratual, permitindo a redução de cláusulas penais por equidade.

[1] BESSONE, Darcy. Problemas jurídicos do shopping center. In: WALD, Arnold (org). Doutrinas Essenciais de Direito Empresarial: contratos mercantis e outros temas. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010, vol. 4, p. 722.

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Por Marlon Tomazette
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